房地产业高质量发展的一个重要方面，就是提高住房品质供给，从“有房住”向“住好房”转变。7月12日上午，山东省政府新闻办召开发布会，省住房城乡建设厅厅长王玉志解读《山东省高品质住宅开发建设指导意见》（下称《意见》），以48个字高度概括了高品质住宅定位，即明确“好房子”的标准。对于高品质住宅，山东鼓励精装修交付，装修费用计入购房贷款基数，不计入缴纳公共部位维修资金基数。购买高品质住宅，住房公积金贷款额度可按一定比例上浮。

释：48个字形容高品质住宅

什么是高品质住宅？王玉志用了48个字来形容：质量优良、安全耐久，功能优化、健康舒适，环境优美、便利宜居，设施完善、技术先进，低碳绿色、节能环保，服务精细、邻里和谐。“体现人文美学价值、引领美好居住生活发展方向，就是广大群众普遍认可的‘好房子’。”他说。

高品质住宅并非一夜之间出现的，而是顺应消费需求、行业转型升级需要。王玉志介绍，我国房地产业经过40多年的发展，经历了起步探索阶段、快速发展阶段、高速波动阶段、促稳保价阶段，现在已进入深度调整期。前几个阶段主要注重量的增长，通过快速开发提供大量商品住宅，满足群众基本居住需求。当前，进入新发展阶段，要注重质的提升，加快建设高品质住宅，推动房地产业转型升级、向新发展模式平稳过渡。

《意见》分为总体要求、重点任务、保障措施三部分。在总体要求部分，明确高品质住宅开发建设的指导思想、基本内涵和实施路径。在重点任务部分，围绕“质量、功能、低碳、服务”四个重点，从政策标准、规划设计、施工建造、查验交付、物业运维等环节入手，提出十二项具体要求。在保障措施部分，明确组织领导、政策激励、示范引领、宣传引导等四项具体措施。

防:“举牌验收”防治质量通病

开启“高品质住宅”开发建设新阶段，购房者普遍关心以前房屋渗漏、裂缝等质量通病会不会再现。对此，王玉玉介绍，《意见》着力解决群众关心的质量通病等问题。加强渗漏、裂缝、空鼓、管线不通、地漏和烟道返味串味、噪声干扰等质量常见问题防治。对易发常见问题的关键工序、关键部位的隐蔽工程，实行“举牌验收”。房屋装修方面，鼓励高品质住宅精装修交付，提倡个性化、定制化、集成化装修，探索“大规模定制化家装”精装交付模式，实现按需研发、按需组项、菜单购买，避免“千房一面”并减少资源浪费。

在购房者关心物业服务领域，物业服务收费实行市场调节价机制，实现质价相符、优质优价。厘清物业和全体业主的权责关系，创造和谐邻里环境。

居：住宅层高不小于3米

身为“高品质”，自然注重提升居住体验。《意见》要求高品质住宅空间尺度适度加大，住宅层高不小于3米。满足住宅的休憩、娱乐、办公等混合功能使用，合理设置健身、交流、消毒等多功能空间，推广增设玄关处消杀功能等创新做法。配备非接触式门禁系统、带除霾、热量回收功能的新风系统和全屋水净化系统。

优化入户动线，宜设置地上地下双大堂，鼓励室内空间拓展。落实完整社区和五分钟生活圈，利用社区综合配套资源，合理布局配套设施、活动场所和服务设施。

车位配比不低于1∶1.2，面积不小于2.5×5.3米。100%预留电动车充电设施安装条件。适度提高小区绿地率。

买：高品质住宅公贷额度可上浮

《意见》提出，高品质住宅项目纳入绿色金融支持范围。住房公积金贷款额度可按一定比例上浮。优先将相关技术纳入科技成果推广目录，促进转化应用。高品质住宅项目可适当放宽销售备案价格上限，对应的开发企业在参与招投标和信用评价时享受适度优惠政策。鼓励各市对开发企业配置高于现行标准规范建设的公共配套设施给予免计容奖励。

采用精装修交付的商品住房，装修费用计入购房贷款基数，不计入缴纳公共部位维修资金基数。优先推荐高品质住宅项目申报广厦奖、泰山杯、詹天佑奖等奖项。

建：必备装配式、低碳、BIM、智慧技术“四件套”

城乡建设领域绿色发展、节能减碳是山东建设绿色低碳高质量发展先行区重点之一。在高品质住宅建设方面，《意见》引导采用绿色、低碳方式造好房，应用推广BIM、智慧技术。鼓励采用装配式建造方式，应用集成厨房、集成卫生间、集成吊顶、架空楼面、模块化隔墙、管线分离等成熟装配式装修技术。高品质住宅应按照二星级及以上绿色建筑标准建设。使用5种及以上绿色建材认证的材料和部品，且应用比例不应低于50%。

鼓励在高品质住宅项目中率先执行超低能耗建筑标准。高品质住宅在设计、施工、运维阶段应使用建筑信息模型（BIM）技术。推广BIM版商品住宅使用说明书。依托智慧城市技术支撑，打造住区综合信息服务平台，提升便民利民的住区服务和管理水平。

管：突出全生命周期管理

王玉志说，为保证住宅品质，《意见》从三个方面建立品质保证制度。建立设计回访制度。提高设计质量和服务水平，开发和施工企业不得要求设计单位违反国家和省有关建设标准、技术规范，随意修改或变更设计文件。建立房屋交付回访制度。对有防水要求的房间和易渗漏部位进行回访，保修期限内经维修合格的部位重新约定保修期限，对出现的质量问题进行闭环处置。推行房屋定期体检和质量保险制度。以市场化手段进一步完善工程质量安全监管机制，积极开展建立房屋养老金制度试点工作，解决好既有房屋维修资金来源问题。《意见》还要求落实“先验房后收房”制度，实施工地开放日制度，保证业主享有购房信息知情权和施工质量监督权。

《意见》一大特点是突出全生命周期管理，覆盖高品质住宅开发建设、交付使用和指导监督全过程。在工程质量上，提出提升住宅建设全生命周期的品质意识。在智慧住宅上，引入“规划+设计+施工+运维”全生命周期思维。在验收流程上，要求充分利用数字化平台实现开发项目全生命周期管理。在物业服务上，鼓励物业服务企业与BIM运维相结合，实现多维度一体化物业服务体系。

高品质住宅设计有要求！涉及二孩三孩家庭、居家养老、五分钟生活圈……

好房子首先要有好设计。“贯彻适用、经济、绿色、美观的建筑方针，是当前建筑设计的总遵循。”在7月12日举行的山东省政府新闻办新闻发布会上，省住房城乡建设厅勘察设计处处长刘涛介绍，《山东省高品质住宅项目开发建设指导意见》的制定，把“提升住宅设计水平”作为重要环节，以高品质设计引领高品质住宅建设，让住户居住更舒心、更安心、更放心。

提升居住环境

做到与城市色彩、建筑风格、住宅品质相协调

住宅建设要求从好房子到好小区，从好小区到好社区，从好社区到好城区。刘涛介绍，要落实这一要求，要开门搞设计，强化现场调研，依据当地自然资源、人文资源，体现地域特色和文化，关注人们的生活经验和审美习惯，根据社会时尚元素找寻设计灵感。设计要充分考虑与周边环境和建筑的关系，做到与城市色彩、建筑风格、住宅品质相协调，让住户感到舒适宜人。

同时，要统筹小区规划布局、组团空间、建筑朝向等设计要素，注重住宅与周围建筑、道路地形、园林绿化等协调一致，使建筑物在整体环境中显得完整统一。鼓励采用屋顶、外墙、结构外平台等立体绿化方式，提高绿地率，营造美丽宜居生活环境。

优化居住功能

充分考虑二孩三孩家庭等因素

对户型设计、功能结构的新要求

刘涛认为，坚持“以人为本”，住宅设计应以现代家庭居住行为方式为依据，综合考虑室内环境、数字家庭、适老化等因素，随着经济社会发展，人们的生活习惯、生活方式都有了很大变化。

比如，现在居家养老的多，老年人喜欢阳光，那就要设计进深小的客厅。另外，后疫情时代又带来了消毒防疫需求，可以考虑在门厅、玄关设置洗手台。

住宅设计要结合当地家庭人口结构和生活方式的变化，设计既具备传统的住、读、厅、厨、浴等基本功能，又满足现代生活休闲休憩、居家办公、消毒防疫等功能的住宅。

同时，要充分考虑二孩三孩家庭、家居适幼等因素对户型设计、功能结构的新要求，合理划分住宅功能分区，加强厨卫、客厅、窗台、室内台阶等细部处理。适当加大空间尺度，层高不小于3米，满足住宅的休憩、娱乐、办公等混合功能使用，使设计更人性化，更好满足人民群众多样化生活需求。

完善配套设施

落实完整社区和五分钟生活圈要求

高品质住宅的设计，还要以业主需求为导向，落实完整社区和五分钟生活圈要求。

刘涛介绍，要结合项目交通条件，合理设计出入口，按照“人、车、非机动车”分流设计，提高出行便利性。提升车位配建标准、车位面积，车位配比不低于1：1.2，面积不小于2.5×5.3m，新建居住区严格落实充电基础设施配建要求，100%预留电动车充电基础设施安装条件。

同时，充分考虑居民和“一老一幼”生活便利性等要求，统筹考虑小区周边设施配套情况，规划建设养老、托幼、购物、餐饮、教育、医疗、社区服务等配套设施。小区内宜设置老人儿童活动场地、健身步道、社区食堂、会客厅、日间照料中心等活动场所和服务设施，方便群众日常生活。

6个维度、48个字！山东省住建厅详解高品质住宅内涵

随着《山东省高品质住宅开发建设指导意见》的出台，山东开启高品质住宅开发建设新阶段。何为普遍认可的“好房子”？高品质体现在哪里？在7月12日山东省政府新闻办举行的发布会上，省住房城乡建设厅副厅长周善东详解高品质住宅内涵。

周善东说，《意见》在提到高品质住宅内涵时，有一段表述，即：高品质住宅应符合高质量发展要求，具备质量优良、安全耐久，功能优化、健康舒适，环境优美、便利宜居，设施完善、技术先进，低碳绿色、节能环保，服务精细、邻里和谐的品质，体现人文美学价值、引领美好居住生活发展方向，是广大群众普遍认可的“好房子”。这段表述，包含了三个方面的内容。

“6个维度、48个字的定性描述，这是骨架，是核心，是对高品质的全面阐释。”周善东说，“质量优良、安全耐久”，是指要解决住宅常见质量问题，在安全性、耐久性上有保证。注重延长建筑寿命与可变的适应性，有效延长资源利用时间，提高资源利用率。

“功能优化、健康舒适”，是指以现代家庭居住行为方式为依据，综合考虑室内环境、数字家庭、适老化等因素，优化空间布局，满足住、读、厅、厨、浴等基本功能。同时，按照健康住宅标准要求，合理设置健身、交流、消毒等多功能空间，让住宅更健康、更舒适。

“环境优美、便利宜居”，是指以市民需求为导向，落实完整社区和五分钟生活圈要求，充分利用社区综合配套资源，合理布局教育、养老、公共服务、商业等配套设施，足量科学配置活动场所和服务设施。适度提高绿地率，鼓励立体绿化方式，创造优美居住环境。

“设施完善、技术先进”，是指以互联网、物联网、云计算、大数据、人工智能等信息技术作为住宅全周期的有力支撑，建立基于BIM的建筑运维管理系统平台，提高建筑智能化、精细化管理水平，更好地满足使用者对便利性的需求，为提升居住生活品质提供支撑。

“低碳绿色、节能环保”，是指坚持绿色发展理念，高品质住宅应按照二星级及以上绿色建筑标准建设，注重采用自然采光、通风、节能、节水等适宜配套技术产品，广泛使用健康、环保、绿色的新型建材，降低住宅全生命期的资源环境负荷。

“服务精细、邻里和谐”，是指制定与高品质住宅相适应的物业服务标准，鼓励物业服务企业创新“物联网+维保”服务模式，积极参与医养结合、居家养老等服务业态，创造和谐邻里环境。

两句话的定位描述，即“体现人文美学价值、引领美好居住生活发展方向”，“这类似两只翅膀，是对高品质住宅内涵的拓展和提升。”他解释说，高品质住宅要顺应人民群众对美好生活的追求，是高品质居住生活的重要载体，是住房建设领域高质量发展的具体体现。高品质住宅要“体现人文美学价值”，一是充分考虑当地的自然环境，包括气候、环境、资源等因素，尽可能顺应、利用和尊重富有特色的自然因素，创造自然与人工相结合的美好环境；二是要传承优秀地方文化，历史文化是城市的“灵魂”，高品质住宅应扎根于当地生生不息的文化之中，从中汲取营养，延续历史文脉并创造新的文化。

接着，他解释高品质住宅要“引领美好居住生活发展方向”，符合绿色、健康发展方向，满足绿色生态发展和居民健康生活要求，保证住宅建筑节能环保、绿色低碳、舒适健康；提高住宅设施配套水平，通过完善设施设备，园林景观、适老养老、休闲休憩、运动场所等，使居民生活更加便利、舒适；引领居住生活发展，要通过提供更加智慧化、数字化的环境、设施与服务，促进居住者生理、心理、行为方式、生活习惯等得以提升、优化。

最后，周善东就“广大群众普遍认可的好房子”打了一个比喻：这就像一根天线，是个方向的引领。“房子好不好，群众说了算！”高品质住宅初步探索了从“有房住”到“住好房”住宅建设高质量发展的技术路线，其本质是提升广大群众在居住方面的获得感、幸福感、安全感。